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  [ 부동산 ]  에드워드 최 부동산 재테크  

상업용 부동산 구입요령

 

인컴 프라퍼티는 크게 상업용과 공업용 건물로 나눌 수가 있다. 인컴 프라퍼티라고 불리는 상업용 부동산의 종류는 많고, 다양한데 그중에서 일반적으로 투자가들이 많이 투자하는 대상은 상가, 아파트, 모텔, 오피스빌딩, 싱글테넌트넷리스 등이다.

 

현재의 상업용 부동산 시장에서 한인들이 가장 선호하고 있는 것은 상가 건물이다. 그 이유는 우선 아파트나 다른 상업용 건물에 비해 비교적 건물관리에 신경을 덜 써도 되기 때문이다. 또 아파트와 비교할 때 아파트는 입주자들 위주로 법과 시의 코드들이 이뤄져 있지만, 상가는 상당부분이 건물주들에게 유리하다. 이외에도 상가건물들은 트리플 넷으로 렌트를 주면 상대적으로 건물주가 관리를 해야하는 일이 많이 줄어들다. 이런 점 때문에 상가를 선호하는 투자가들도 많다. 실제로 현재 한인들의 상가 구입이 많이 늘고 있으며, 타주의 부동산을 매매하고 이곳 달라스의 상가건물을 1031 교환하는 경우도 많다. 하지만 상가를 구입할 때에는 여러가지의 조건을 살펴야 하는데 특히 처음 구입하는 경우에는 신중을 기해야 한다.

 

그렇다면 어떤 점들을 중점적으로 고려해야 할까 가장 중요한 것은 바로 상가가 위치해 있는 상권과 입주해 있는 입주자의 비지니스 성격이 적합한가 이다. 
다시말해 입주자가 비지니스를 잘 운영해서 건물주에게 렌트비를 잘 낼 수 있는가이다. 그러기 위해서는 상가 주변 주민들의 성향분석이 필요하다. 상가 건물을 기준으로 반경1-3 마일 그리고 5 마일내의 인구(종)분포도와 수입수준의 상태, 연령별 분포, 직업 분포, 교육수준, 주거환경의 상태, 등을 고려해 이에 맞는 입주자들이 상가에 점포를 갖고 있는지를 고려해 봐야 한다. 이는 중소형 크기의 상가 구입에도 중요한 점으로 작용을 하지만 상가의 규모가 커질수록 상권분석은 중요성을 더하게 된다.
둘째로 중요한 것은 입주자들에 대한 관리다. 설령 그 상가가 어느 위치에 있든지 또는 위치가 조금 안 좋아도 입주자 중에 그 상가를 살리고 많은 손님을 끌 수 있는 업소를 유치할 수 있다면,  상권이 안 좋은 상가를 살릴 수 있는 방법이 된다.  한 예로 기존의 대형 그로서리가 나간 수익성이 낮은 상가를 싸게 구입해서 메인앵커로 달러스토어를 입주시킴으로 인해, 뷰티서플라이, 네일샵 등을 속속 입주시켜 상가를 살린 후, 많은 투자수익을 남기고 다시 판 투자가의 예를 들 수 있다. 입주자는 건물주에 있어 고객인 셈이다. 입주자의 성공없이는 건물주의 성공도 기대할 수 없기 때문이다.
   셋째로 입주자 관리외에도 중요한 것은 건물관리다. 이는 무조건 건물에 비용을 많이 들여서 하는 관리를 말하는 것은 아니다. 한 예로 상가의 간판을 바꾼다든지, 입주해 있는 상가의 비지니스를 부각 시킬 수 있는 칼라로 다시 페인트를 칠한다던지, 앞의 나무나 잔디 등을 제대로 관리해도 상가의 외관이 달라 보일 수 있다.
넷째로 현재의 입주자들이 지불하고 있는 렌트비의 스케어피트당 가격이 동일 상권내의 타 상가의 가격과 비교해서 높게 설정되어 있는가, 아니면 낮게 설정되어 있는가 이다. 이는 투자가의 투자수익률에 직접적인 영향을 미친다. 한 예로, 투자가가 총 10,000 S.F.의 상가건물에 현재 Basic Rent가 스케어피트당 $10로 동일 상권내 타 상가와 비교해 낮게 책정되어 있는 매물을 발견했다. 이에 그 상가를 구입후 점진적으로 마켓가격과 동일하게 총 10,000 S.F.에대해 $1씩을 인상했다.  기존의10,000 S.F. × $10(Basic Rent) = $100,000의 연간 순이익이 스케어피트당 $1씩의 인상으로 인해 10,000 S.F. × $11(Basic Rent) = $110,000의 연간 순이익을 창출하게됐다. 그 결과 투자가는 연간 $10,000의 순이익의 증가로 인해 상가 매매시 Cap Rate 7.00% 기준으로 $142,857을 더 받을 수 있었다. 결과적으로 투자가의 스케어피트당 $1의 인상이 판매시 $142,857의 차이를 낳은 것이다.        
   
따라서 이와같이 투자가의 안목과 부단한 노력을 통해서 얻은 정보를 근거로 나중에 변화될 상가건물을 예상해 구입대상에 대한 조건들을 살펴보는 것도 현명한 방법이라 할 수 있다. 상권과 입주자의 적합성, 입주자와 건물에 대한 관리, 동일 상권내의 타 상가와의 스케어피트당 가격 비교등을 꼼꼼히 고려하고 상가건물을 구입할 수 있다면 그저 보기 좋은 건물에 대한 투자보다는 돌아오는 투자수익이 훨씬 극대화 될 수 있다.   

이와같이 인컴 프라퍼티에는 여러가지 종류가 있고, 그 종류에 따라 투자하는 방식이나 투자대상에 대한 분석, 투자가로서 기대할 수 있는 수익 등이 다르고 무엇보다 투자대상을 관리하는 것에도 많은 차이가 있다. 현명한 투자가는 유능한 부동산 브로커와 회계사, 법률자문가들을 고용해 끊임없이 그들과 대화하며, 정보를 입수해, 그 정보를 토대로 투자수익률을 극대화하고 있다.

 

* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.

 

상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701

 

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