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달라스-포트워스 지역, 2018년 부동산 전망

 

지난 해 북텍사스 지역의 업무용 건물 건설업자들은 건설경기 상승의 재미를 보았다. 2017년말 기준 5백만 제곱피트 이상의 건물이 건설중인 데서 보여지듯이, D-FW지역은 전국에서 가장 오피스 개발이 활발한 지역중의 하나이다. 그 이유는 고용의 증가와 기업들의 D-FW지역으로의 이전에서 찾을 수 있다. 이 두 가지 요인은 D-FW지역을 전국에서 가장 활발한 오피스 임대시장 중의 하나로 만들고 있다. 

 

D-FW 지역은 지난 5년간 기술부문 고용이 미 전역에서 가장 높게 증가한 시장 중의 하나이다. D-FW지역에 거의 140,000명이 기술부문에서 일하면서 이 지역을 전국의 기술인력 고용 비중 상위 5곳중 한 곳으로 만들었다. 작년 10월 기준으로 D-FW지역의 일자리 증가는 2년 연속 전국에서 최고의 증가율을 보였다. 북텍사스 지역은 1년전보다 94,000개의 일자리가 늘어났다. 그 중에서도 D-FW지역의 오피스 공간을 채우는 대부분의 고용부문은 하이테크 산업 부문이다. 

 

기술부문 기업들이 오피스 공간 점유의 큰 부문을 차지하지만, 부동산 전문가들 중에는 2000년도 닷컴 버블 붕괴로 오피스가 텅텅 비어지는 악몽을 떠올리며 현재의 부동산 붐이 지나친 과열이 아닌가 우려하고 있다. 
그러나 상업용 부동산 개발 전문업체 JLL은 “2009년 이후 기술산업, 벤처 캐피탈 산업의 성장에 의한 지금의 경제 호황은 버블이 아니다.”라고 진단하고 있다. 이러한 현상은 D-FW지역에 국한된 것이 아니라, 기술산업이 샌프란시스코에서 뉴욕에 이르기까지 경제성장을 견인하고 있는 것을 보아도 알 수 있다. 지난 7년동안 D-FW지역은 뉴욕을 제외한 전국 어느 곳보다 많은 오피스 잡을 공급해 왔다. 2010년 이후 L.A., Atlanta, Chicago, Washington, D.C. 보다 많은 거의 28만개의 일자리가 D-FW지역에 더해졌다. 기술부문 고용이 오피스 임대 시장의 주요 소비자이며, 이러한 흐름은 D-FW지역의 공가율이 전국에서 최저 수준이고, 평균 임대료가 지난 몇 년사이에 34%나 인상된 이유를 설명한다.

 

D-FW지역 부동산 시장 성장의 또 다른 이유로 기업 본사의 이전을 꼽을 수 있다. 기업본사의 유입은 전체적인 고용기반을 확충시키고, 많은 임차인을 수용하는 업무용 건물을 개발하는 견인차 역할을 하고 있다. 2017년 State Farm Insurance, Toyota, JPMorgan Chase, Liberty Mutual등의 글로벌기업 본사건물의 완공은 북텍사스 건설활동에 커다란 파급효과를 가져왔다. 2018년에도 Pioneer Natural Resources, Charles Schwab, Mercedes-Benz Financial 같은 주요기업의 본사 이전 프로젝트가 이어지고 있다. 이러한 신규 본사건물 공급과 함께 업무용 건물 점유의 선순환 효과가 나타나고 있다. 리차드슨(Richardson)과 플래노(Plano)지역의 신규 건물로 State Farm, JPMorgan Chase, Fanie Mae가 이주한 뒤 남게 된 수백만 제곱피트의 건물에 신규비즈니스 임차인들로 채워지는 오피스 공급의 필터링 효과가 나타났다. 따라서, 2018년에 임대가 부진해 빈 건물이 늘어나는 거품이 낀 투기적인 오피스 건설이 증가할 것이라고 예상되지 않는다.

 

부동산 기업 JLL의 책임 매니저인 그레이그 빅스(Greg Biggs)는 “현재의 부동산 시장은 지난 30년동안 달라스에서 보아온 경제 현상중 가장 건강한 부동산 시장이며, 미 전역에서 많은 기업이 달라스 지역을 주목하고 있다. 이러한 현상은 2018년에도 계속되리라고” 전망했다. 따라서 달라스 경제의 기초체력이 건강하고, 많은 글로벌 기업 본사뿐만 아니라 지역 본사, 지원사무소등이 여전히 D-FW지역으로의 이전을 고려하고 있는데서 D-FW지역의 2018년 부동산 전망을 밝게 예측케 한다. 

 

지난 몇년 사이 D-FW 지역의 오피스 임대료는 거의 30퍼센트 이상 올랐다. 지나친 가파른 상승세로 인해 2018년 부동산 시장의 임대료 상승세는 주춤하면서 높아진 임대료에 적응하려고 할 것이다. 10여년 전 경기 후퇴 이후 현재의 상업용 부동산시장 붐의 경기 싸이클은 가장 길게 이어지고 있다. 
신규 오피스 업무공간의 건설이 과잉 공급되고 있다는 징후는 보이지 않는다. 이것이 대부분의 개발업자와 업무용 건물 임대업자들이 2018년을 낙관적으로 보는 이유이다. 또 다른 낙관적 근거는 지난해 D-FW 지역으로 거의 10만개의 일자리가 추가 공급되어 고용증가율이 전국 평균을 웃돌고 있으며, 지난 5년동안 사무직 고용율 증가는 뉴욕을 제외하면 전국 최고의 증가율을 기록한데서 찾을 수 있다. 

 

결론으로, 2018년 D-FW지역의 업무용 부동산시장은 파란 텍사스 하늘아래 작열하는 햇살처럼 뜨거울 것이라 예상된다.

 

조재성 
- 21세기 글로벌 도시연구센타 대표
- KOTRA 글로벌 지역 전문가 
- President,  1220 TMV Condominium Association