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[ 부동산 ] 에드워드 최 부동산 재테크 

 

상업용 부동산의 리스 연장

 

상업용 부동산을 리스하고 있는 세입자에게 가장 중요한 것 중 하나는 현재의 리스기간이 만기가 되었을 때 리스연장에 관한 문제일 것이다. 상업용 부동산의 리스의 연장에 관한 권리는 리스계약서에 의해서 결정된다. 리스계약서에 리스연장에 관한 권리가 포함되어 있지 않을 경우 세입자는 리스연장에 관한 절대적인 권리가 없다고 볼 수 있다. 비지니스에 대한 권리금 못지 않게 상업용 부동산에 대한 리스 연장의 중요성을 인식할 필요가 있다.

기본적으로 리스 계약서에 명시된 리스기간이 만기가 되면 세입자는 임대하고 있는 부동산을 부동산 소유주에게 반환할 의무가 있다. 따라서 상업용 부동산을 리스할 때 리스기간이 만기된 후 리스 연장 또는 재계약에 관한 권리를 충분히 고려하고 부동산 소유주와 협상을 해야할 중요한 이슈이다. 리스연장 또는 재계약에 관한 권리를 명시하는 방법은 여러 가지 형태가 있으나, 가장 일반적인 방법은 계약연장 옵션(Option to Renew)이나 우선거부권(Right of First Refusal)이다. 계약연장 옵션이나 우선거부권이 리스계약서에 포함되어 있을 경우, 부동산 세입자는 계약이 만기되더라도 리스를 연장할 수 있는 권리가 있기 때문에, 비지니스를 운영하는데 있어서 세입자 자신의 자산에 해당하는 비지니스에 대한 권리금을 보호 할 수 있으며 미래에 대한 계획을 세우기에도 용이해진다. 필자의 경험에 의하면 리스기간과 옵션기간의 의미를 혼돈하고 계시는 분이 의외로 많은데, 옵션은 말 그대로 리스계약을 연장할 수 있는 권리가 세입자에게 있다는 것이지 리스기간이 아님을 인지하셔야 하며, 매스터 리스기간이 끝난 후에는 반드시 재계약을 하셔야 하며, 재계약기간이 끝나는 시점에서 계약연장 옵션을 행사할 수 있는 권리 또한 받아두셔야 한다. 일반적으로 상업용 리스 계약에서 리스 계약 만기 180일 전에 세입자가 리스 계약 연장 유무를 부동산 소유주 또는 해당 관리회사에게 서면으로 통보하게 되어 있다. 세입자는 자신의 리스계약이 언제 만료되는지 알고 있어야 하며, 리스 계약의 연장 유무를 반드시 서면으로 통보하고, 통보한 내용의 복사본을 재계약시까지 가지고 있을 필요가 있다. 
 만일, 계약연장 옵션이나 우선거부권이 리스계약서에 포함되어 있지 않을 경우에는 부동산 소유주와 리스계약 연장에 대한 협상을 충분한 시간적 여유를 갖고 시작해야 리스연장이 어려울 경우에 대비 할 수 있을 것이다.  리스계약이 만기된 후 리스연장에 관한 계약이 완결되지 않은 상태에서 부동산 소유주의 허락없이 임대 부동산에 남아있는 경우에는, 부동산 소유주는 잔류한 임대자를 불법침입자(Trespasser)로 간주할 수 있는 선택의 권리가 있다. 불법침입자로 간주할 경우에는 임대료뿐 아니라 그 외의 피해에 관한 보상청구를 할 수 있다. 예를 들어 이미 제3자에게 임대를 했을 경우에는 이에 따른 피해보상을 청구할 수 있다. 또한 임대계약이 되어있는 제3자 임대자는 부동산 소유주의 허락없이 잔류한 임대자에 의하여 입주를 못함으로서 피해를 입었을 경우에는, 잔류한 임대자에 대해 피해보상청구를 할 수 있다. 대부분의 리스계약서에는 계약기간이 만기된 후 계약연장없이 잔류한 임대자에 대한 렌트비 규정이 포함되어 있는데, 정상적인 렌트비보다 훨씬 높은 경우가 많다. 이러한 경우에도 계약기간이 만기된 후 계약연장 없이 잔류한 임대자는 인상된 렌트비를 지불할 의무가 있다.

위에서 살펴본 것과 같이 상업용 리스계약을 할 때 리스 연장에 대한 계획을 미리 확인하고 준비해야 하며, 옵션을 행사하는 경우에는 옵션행사를 할 수 있는 구체적인 조건이 많으므로 계약서를 자세히 검토하고 이에 따라서 옵션행사를 해야 한다. 부동산 계약에 임할 때는 관례와 법, 상식과 법을 명확히 구분할 줄 알아야 한다. 계약 당사자는 다분히 주관적인 상식으로 계약 내용을 짐작하지 말고 구체적으로 어떠한 약속을 주고 받는지 면밀히 따져 봐야 한다. 모르면 전문가에게 물어서라도 확인해야 한다. 모르고 계약(약속)했다는 것은 법정에서 설득력도 없을뿐더러 증명하기도 어렵다. 그래서 뒤에 상식적으로 이런 일이, 혹은 이런 법이 있을 수 있는가 하는 질문은 말아야 한다. 특히 이민 1세들은 모국의 상식에 미국 부동산 계약을 획일적으로 대입하려는 자세를 버려야 한다. 그래야만 이민생활에서 피 땀흘려 이룬 자신의 자산을 한순간에 잃는 우를 범하지 않을 것이다. 

 

상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701

 

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