[상업용 부동산]

건물의 가치 상승

 

인컴 프라퍼티를 갖고 있다는 뜻은 바로 건물 소유주인 투자자가 자신이 소유한 빌딩의 가치에 대해서 직접적인 영향을 줄 수 있다는 의미이고, 이는 곧 투자자의 투자 수익에 대한 이익으로 연결된다. 

특히 투자자 자신이 직접 빌딩 관리를 하고 있을때는 더더욱 그러하다. 효과적인 건물관리로 빌딩을 인수한지 몇개월만이라 하더라도 시장의 방향과는 상관없이 빌딩에 대한 가치 상승효과를 누릴 수 있기 때문이다. 
일반적인 생각과는 달리 계획없이 빌딩을 구입한 투자가들이 많은 관계로 투자가가 잘만 찾으면 빌딩관리가 허술히 돼 있는 빌딩을 종종 볼 수가 있다. 

 

왜냐하면 이런 투자가들은 빌딩을 구입할때 막연히 빌딩에 투자하면 돈을 벌겠지라고 생각하지만 실질적으로는 그들이 구입한 빌딩의 입주자들에 대한 파악이나 건물의 종류, 그리고 빌딩이 위치한 환경 등을 자세히 파악하지 못하고 구입하는 경우가 많기 때문이다. 
이런 경우는 대부분 그냥 싼가격이나 융자를 쉽게 받았다든지에 초점이 맞춰져 있는 경우가 많다. 이런식으로 구입하면 앞으로 당면해야 할 문제나 어려움 등을 생각하지 못해 구입후에 자신도 느끼지 못한 문제들에 부딪치는 수가 많다. 
실제로 건물주들 중에는 입주자들과 계속해서 문제가 생겨 빌딩을 정리하는 경우도 발생하고 있다. 이렇듯 여러 번에 걸쳐서 힘든 경험을 하면 실망감이 생기고, 그 실망감은 바로 빌딩에 대한 관리 소홀로 이어지기가 쉽다. 따라서 자신이 건물관리를 효과적으로 할 수 있는지를 고려하고 또한 입주자들과의 관계를 어떻게 유지해야 하는지도 생각해 보아야 한다.

 

또한 상업용 건물의 가치 상승의 측면에서 건물 개량공사 (Remodeling)를 생각해 볼 수 있다. 대부분 상업용 건물을 소유하고 있는 건물주들은 정기적인 보수공사외에도 건물을 팔려고 할때나 건물의 수입을 올리기 위한 개량공사를 계획하게 된다. 여기서 개량공사란 페인트를 새로 칠하는 것이나 건물외벽을 리모델링하는 공사 등을 말한다. 이때에 대부분의 건물 소유주들은 어느 정도의 비용을 들여야 하는지 또는 얼마의 비용을 투자하면 어느 정도의 투자수익을 기대할 수 있는지에 대한 개념이 없는 경우가 많다. 

 

그저 적게 쓰려고만 하거나 주먹구구식으로 계산해 공사를 시작하는 경우가 많은데, 좀더 체계적인 계획과 비용산정이 필요하다. 
개량공사를 할 때는 건물주가 계획하고 있는 프로젝트마다 비용산정을 하고 공사를 진행시켜야 한다. 무엇보다도 자신이 소유한 건물이 개량공사로 인해 근처의 건물들과 확연히 비교가 되는지, 또는 개량공사로 인해 근처의 빌딩들보다 렌트 인컴을 좀더 올릴 수 있는 여건이 되는지를 생각해 봐야 한다. 
경우에 따라서는 개량공사를 하고도 투자수익이 개선되지 않는 상황이 발생할 수 있으므로 이에 유의해야 한다. 여기서 설명하는 건물들은 투자성 인컴 프라퍼티들이기 때문에, 거의 모든 경우에 빌딩의 가격을 산정하는데는 건물의 인컴이 많은 부분을 좌우한다는 것을 명심해야 한다. 

 

따라서 개량공사로 인해 수입을 얼마만큼 더 올릴 수 있는지가 가장 큰 관건이 된다. 그렇다면 과연 개량공사에 얼마를 투자해서 얼마만큼의 투자수익을 기대할 수 있을까? 바로 비용대비 수입의 공식을 이용하면 이에 대한 해답을 얻을 수가 있을 것이다. 
상업용 부동산 시장에서 쓰이는 일반적인 공식은 매 1천달러를 투자해 개량공사를 했을 경우에 매년 2백달러 정도의 수입을 더 얻을 수 있어야 한다. 그것은 투자한 금액을 수입의 향상률과 비교했을때 연 20%정도의 투자수익이 있어야 한다는 것이다. 

 

물론 이 이익율은 보편적인 것이지만 때로는 건물주의 기대치나 지역에 따라서 10%에서 30%까지 차이를 보일 수가 있다. 사실 이익율은 그렇게 중요한 것은 아니고 무엇보다 건물주가 시간과 비용을 투자해서 기대하는 투자수익률, 즉 렌트 수입을 얼마만큼 향상시킬 수 있는지가 가장 중요한 관건이 된다. 
예를 들어 어떤 건물주가 자신의 빌딩의 수입을 향상시킬 목적으로 페인트를 새로 칠한다고 가정하자. 만약 건물주가 새로 페인트를 해서 렌트수입을 매년 투자금액에 비교해 20%이상 상승시킬 수 있다면 개량공사의 비용과 계획에 들어간 시간등은 가치가 있다고 볼 수가 있다. 돈으로 환산해 개량공사에 1만달러를 투자했는데 매년 2천달러 정도의 수입상승을 가져올 수 있다면 개량공사는 성공적이라고 할 수가 있다. 비용산정을 할때는 항상 그 지역의 현재의 렌트수준과 자신의 건물의 현재 렌트를 비교해 공사후에 렌트를 상향조정할 수 있는지, 있다면 얼마를 인상할 수 있는지를 항상 고려해야 한다. 

 

왜냐하면 개량공사를 했다 하더라도 현재의 건물에서 받는 렌트비가 그 지역의 비슷한 여건을 갖고 있는 건물들과 비교해 높다면 그 개량공사가 헛수고가 될 수도 있기 때문이다. 
그러나 이런 경우 렌트비를 올리지는 못해도 공사를 함으로서 입주자들의 질을 높일 수 있는 기회가 될 수 있고 입주자들이 오래 있을 수 있는 환경을 조성하는 계기가 된다. 
이런 모든 여건들을 고려해 건물에 대한 개량공사를 신중히 생각하고 계산해야 한다. 항상 명심할 것은 빌딩은 주인의 TLC(Tender-Loving-Care)가 항상 필요하고 이로 인해 가치를 보전하고 상승시킬 수 있다는 점이다.

 

에드워드 

상업용 투자 전문가

문의_214-723-1701 

 

* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다.