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  에드워드 최 부동산 재테크   

 

상업용 부동산 투자 분석

 

경험이 많은 상업용 부동산 투자가들은 투자대상을 결정하기 전에 투자대상과 관련된 최대한의 정보를 수집하고 그 정보들을 통해 투자대상에 대한 가치를 판단한 후 투자를 결정한다. 상업용 부동산에 투자를 할때 투자자나 융자기관, 그리고 감정사들이 보는 시각은 거의 모두 비슷한 종류의 빌딩이나 주변에 위치해 있는 빌딩들을 비교, 분석하여 자신이 소유하고 있는 또는 구입하려고 하는 빌딩에 대한 투자나 매매를 결정하게 된다. 이럴때 과연 무엇을 기준으로 삼아야하고 어떠한 데이터들을 비교, 분석하여야 하는지를 살펴보기로 하자.

투자수익의 산정방식  
부동산투자에 나설때는 수익률 분석이 최우선이다. 투자한 자금으로 얼마의 수익을 남기는가를 비교하는 것인데 임대료 수입, 관리비용, 감가상각비, 소득세 등 각종 세금과 보험료, 예상 가격 상승률 등 복합적인 요소를 따져야 한다. 가장 기본적인 것이 자기자금 투자액을 기준으로 일정기간동안 어느 정도의 투자수익을 가져오는가를 백분율로 찾아내는 방법이다.  
첫째로 임대료 수입에 대한 분석이다. 부동산 판매자에게 렌트롤(Rent Roll)이라 통칭하는 임대료 명세서를 요구하면 임차인 목록, 임대료와 임대기간을 파악할 수 있다. 
또 현재 임차인이 개인인지 법인인지, 만약 법인이면 임대차계약서 상에 법인대표의 개인보증이 들어 있는지를 살펴봐야한다. 임차인과 맺은 임대료 인상폭(Escalation)도 확인해야하는데, 현재 임차인이 없거나 1년 이내에 임대기간이 만료되는 공간에 대해선 제3중개인을 통해 적정 임대료 수준을 파악해 임대료로 계산한다. 이렇게 종합된 임대료 수입 합계중에서 평균 공실률(Vacancy Ratio)을 공제해야 현실적인 총 임대수입이 나온다. 공실률은 시황이나 지역 또 임대 부동산의 종류에 따라 다르나, 정확한 수치는 부동산 전문지나 로컬 신문등에서 얻을 수 있다.
조직적 관리가 핵심
둘째로 부동산을 구입할 때는 반드시 부동산 관리비를 파악해야 한다. 일반적으로 부동산 관리비는 매입할 때 판매자나 해당 부동산 중개인에 의해 제시되는데, 이때 항목과 계수가 모두 열거되었는지, 그 내용이 충실한지, 지출금액이 적정 수준인지 등을 판단해야 한다. 
부동산 관련 재산세는 해당 카운티의 징세과에 확인해야하고 보험료도 현재 보험내용을 받아 부과액이 합당한지 또 부동산 종류에 따라 보일러 보험, 수해 보험 등 특수 보험이 누락됐는지를 확인한다. 공용지역에 대한 입주자 비용(Common Area Maintenance: CAM)에는 어떤 항목이 산정됐는지도 확인해야하고 지붕수리와 주차장수리, 조경 등과 같이 전문가의 손길이 필요한 분야의 유지보수 기록과 비용, 워런티 내용들도 파악해야 한다. 부동산을 잘 관리하면 팔때 가격을 높게 받을 수 있기 때문에 가능한 한 철저히 관리하는 것이 바람직하다. 
부동산을 스스로 관리하는 것이 어렵다면 총 임대수입의 3% - 5% 정도를 주고 전문적인 관리회사에 맡기거나 관리인을 고용할 수 있다.
또 상업용 부동산에 투자할때는 주변에 새로운 대형 상가가 들어서는 등 여건 변화에 민감하기 때문에 유의해야 하고 주변 지역의 개발계획도 살펴야 한다. 그러나 대형 상가가 들어서면 건물 값이나 임대료가 많이 뛸 수도 있다. 또 해당지역의 인구밀도, 소득수준, 자동차 통행량등을 따져봐야 한다. 건물의 보존 상태와 관리 내용 등도 꼼꼼히 확인해야 한다.

부동산 가치 계산방법 
셋째로 최근에 거래된 부동산들의 거래가격과 소유하고 있는 또는 구입하려고 하는 부동산과 비교하는 것이다. 대상은 근거리에 위치한 건물이어야 하며 건물구조(예로 아파트라면 유닛, 건립 연도)등이 비슷해야 한다. 비교될만한 건물들의 거래가격 상황들을 참고해 가격 산정이 필요한 건물의 가치를 계산하면 된다. 이때 무엇보다 중요한 것은 믿을만한 공인된 기관들의 가격 자료를 사용해야 한다는 점이다. 검증된 거래가격 비교 방법의 자료는 여러가지의 기관에서 보유하고 있다. 이런 기관들로는 상업용 부동산의 거래가격 비교 자료를 보유하고 있는 타이틀 컴퍼니와 전문적인 회사인 CoStar Group등이 있으며, 일반 상업용 전문 부동산 회사들도 그들만이 보유하고 있는 자료들이 있다. 또한 부동산 감정사들이 갖고 공유하는 자료들 또한 거래가격 비교에 사용할 수 있다.
이렇듯 투자가가 구입시에 리스팅 가격이나 상대방에서 주장하는 숫자들에만 신경을 쓰지말고, 숫자 뒤에 숨어있는 보물이나 폭탄을 찾을 수 있는 계산 방법을 생각하고 기본적이고 상투적인 계산방식을 떠난 다른 각도에서 볼 수 있는 경험과 능력을 키워야 한다. 그리고 그런 계산 후에 실제적으로 투자가에게 돌아올 수 있는 수익을 산정해 투자를 결정한다면 좋은 투자를 할 수 있는 확률이 높아진다. 현명한 투자가는 유능한 부동산 브로커와 회계사, 법률자문가들을 고용해 끊임없이 그들과 대화하며, 정보를 입수해, 그 정보를 토대로 그의 투자수익률을 극대화하고 있다.  *       
 

 

* 위의 칼럼은 부동산 산업에 대한 개인적인 의견으로 어떠한 법률적 조언(Legal Advice)이 아님을 밝힙니다. 칼럼 내용에 관한 문의는 214-723-1701로 연락 바랍니다.

 

상업용 투자 전문가
에드워드 최
문의_214-723-1701

 

 

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