세금.jpg

 

 

[ 세무/회계 ] 오병혁 공인세무사의 바로 알아야 도움되는 “세금”

 

Property Tax [ 재산세 ]

 

많은 분들이 텍사스는 소득세 또는 자동차 보유세가 없어서 살기 좋다고 생각하시고 텍사스로 이주들을 하시겠지만 텍사스는  미국내 가장 높은 과세를 하는 주 이기도 합니다.
 앞서 말한 텍사스는 미국내 가장 높은 과세를 자랑하기도 하지만, 또 다른 말로는 텍사스는 미국내에서 가장 낮은 과세를 부과하는 State중에 한곳입니다.  Alaska, Florida, Nevada, South Dakota, Texas, Washington, Wyoming은 State Income Tax ( 주정부 소득세)를 징수 하지 않는 주 입니다. 주정부 소득세가 없기에 가장 낮은 세율을 적용 받는 주 중에 한곳이지만, 재산세에 관해서는 미국에서 6번째로 높은 세율을 부과하는 주 이기 때문입니다. 
2018년 기준, 텍사스내 평균적인 집값은 $142,700이며 재산세는 주정부에서 부과하는 평균은 1.86%입니다.   세금 평균은 주 지방 과세율만 계산할 경우 $2,654입니다. 
재산세에는 주정부( State)만 부과 하는게 아닌, 텍사스 내의 도시(City)들은 부동산에 관하여 부동산 가치의 최대 2%의 세금을 부과 할 수 있습니다. 또한 텍사스 내의 카운티(County)들은 부동산 가치의 최대 1.5%를 부과 할 수 있습니다. 또한 대중 교통국은 1%의 세금을 부과 할수 있으며, 특별 용도 지구는 2%, 그리고 School district  의 경우 최대 2%를 부과 할 수 있습니다. 

최대 재산세의 경우 1.86%(주 정부 재산세) + 2%(도시 재산세) + 1.5%(카운티 재산세)+1%(대중교통국)+ 2% 특별 용도 지구+ 2% School district  = 부동산 값어치의 최대  10.36%까지 부과 할 수 있습니다.  하지만 자신의 부동산이 위치한 카운티 그리고 District 에 따라 재산세는 달라 질 수 있습니다.

Home Owner의 부동산 값어치는 부동산 시장의 값어치 혹은 평가된 가치에 따라 값어치가 올라가거나 낮아지게 됩니다.  텍사스에서 모든 부동산의 값어치와 재산세가 계산되는 방법은, 매년 카운티 평가사 (County Assessors)에 의해 가치를 평가받게 됩니다. 대부분 연초에 카운티 평가사들이 해당 카운티의 부동산에 대해 값어치를 평가하게 됩니다.  그리고  Home Owner들은 10월 정도에 부동산 재산세에 대해 Bill을 받게 됩니다. 그리고 다음해 1월까지 재산세를 납부 하여야 합니다.( 각 카운티 마다 재산세 납부 기간Tax payment due는 다를 수 있습니다.) 
부동산 값어치는 여러가지 요소에 의해 평가가 높아 질 수 있습니다.  예를 들어 집 앞에 새로운 도로가 생겼거나, 학교가 생겼거나,  Home Owner의 부동산 근처의 집값이 오른 경우 등등 여러 가지의 요소들이 포함 됩니다. 
불과 몇 년 전에만 해도 $250,000의 집이 이제는 $530,000에 거래가 되고 재산세는 매년 새롭게 책정된 부동산 값어치에 의해 새롭게 부과 되기 때문에 텍사스 내의 Home-Owner들은 늘어나는 세금에  힘겨워 하시기도 합니다.
그렇다면 늘어나는 재산세 어떻게 하면 좋은가?

1. 재산세에 대하여 공제 대상이 있습니다. 
65세 이상의 주택 소유자나 장애인은 $10,000 를 면제 받을수 있습니다. 이것은 School district 세금에만 해당 됩니다.  예를 들어 집의 값어치가 $110,000일 경우 $10,000을 제외한 $100,000에 값어치에 대한 세금 을 부과 하게 됩니다. 

2. 재산세에 대하여 Appraisal district에 재평가를 신청하라.
자신의 집의 값어치가 주변 이웃보다 더 높게 평가 되었다면, 자신의 카운티 Appraisal district에 집값의 재검토를 요청 하시기 바랍니다. 

3.모기지 Payment에 Property tax payment를 포함시키지 마라.
많은 분들이 모기지 Payment에 Property tax payment를 포함시키는 경우가 많습니다. Property tax 의 경우 해마다 오르기 때문에 자신의 부동산 값어치가 얼마나 올랐는지 매년 확인 하여야만 합니다. 

4.  License 를 가진 재산세 전문가Property tax에게 의뢰를 하시기 바랍니다.
Texas에는 Property tax 전문가가 따로 있습니다. Property tax 전문가는 Texas License를 소지하여야 합니다. Property tax전문가는 License를 가지고 Appraisal district에 고객을 대신하여 터무니없이 높게 책정된 세금에 항의 할 수 있습니다.  한번 재산세 전문가에 의해 부동산 값어치가 조정되면, 매년 조정된 부동산 값어치를 기준으로 인상되게 됩니다. 최소 3년에 1번은 자신의 재산세에 대해 재산세 전문가에게 의뢰 하기를 바랍니다. *

 

공인세무사
오 병 혁

 

A076.pdf