[라이언 오 공인세무사]

1031 Like-kind Exchange

“부동산 교환” 에 대하여 알아보겠습니다.

 

투자 목적으로 구입한 부동산을 판매하고 같은 종류의 다른 부동산을 다시 구입할 경우, 전에 판매한 부동산에서 얻은 수익에 대한 세금을 납부 연장 시켜주는 세법입니다.

 

1031 Exchange”부동산 교환” 는 세금을 면제 시켜준다고 생각하시는 분들이 많이 있지만, 세금을 면제 시켜주는게 아닌, 부동산을 판매하면서 생겼던 Capital gain 에 대하여 세금을 새롭게 구매하는 부동산에 투자하는 것입니다

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 1031 Like-kind Exchange “부 교환” 에 대하여 필요 충족 조건입니다.

  1. 교환하는 비즈니스가 개인이 사용할 목적의 부동산이면 해당되지 않습니다. 비즈니스 용도로나 투자 목적으로 사용되어야 합니다. 예를 들어 개인 용도로, 집을 사고나서, 더 큰 집으로 이사를 가는건 해당 되지 않습니다. 또한 세컨드홈 /베케이션 홈 또한 여기에 해당되지 않습니다.“개인이 아닌, 회사가 집을 렌탈을 해주고 수익을 얻기 위한 인베스트먼트 였다면, 혹은 회사가 비즈니스  목적으로, 집을 구매하여 판매할 경우에는 집은 개인용도가 아닌 투자 목적의 비즈니스 부동산으로 볼수  있습니다.”인벤토리, 주식, 본드, 파트너쉽 인터레스트, 트러스는 이에 1031 Like-kind Exchange “부동산 교환에 해당되지 않습니다.
  2. 교환시에 이루어지는 부동산은 같은 종류의 부동산이어야 합니다. 땅이면 땅으로, 혹은 빌딩이면, 빌딩이어야 합니다.
  3.  180일 안에 부동산 교환이 다 끝나야 합니다. 부동산을 판매하여 소유권을 이전한 날부터, 45일 안에 새로운 부동산을 지정하여야 하며, 45일을 포함하여 총 180일 안에 모든 프로세스가 끝나야 합니다.  
  4. Like-kind Exchange의 자격을 갖춘 중개자가 필요 합니다. 자격을 갖춘 중개자가 1031 Like-kind Exchange에 대하여 중개 업무를 하여야만 합니다. 중개 업무란 부동산 교환이 완료가 될 떄까지 에스크로 업무를 뜻합니다.
  5. 하나, 명심하셔야 할점은1031 Like-kind Exchange “부동산 교환” 에서 미국에서 외국으로의 부동산 교환은 불가 합니다.
  6. Like-Kind Exchange에서 발생한 Cash 는 세금 보고/납부를 해야 합니다. 발생한 Cash 에 대하여서는 Capital Gain 으로 보게 됩니다. 또한 자신이  모기지 론이나, 빚이 있었고, Like-Kind Exchange 로 인하여 빚을 탕감하게 된다면 탕감하게된 모기지 론이나, 빚에 대하여 Cash로 받은걸로 간주하기 때문에 이또한 Capital gain으로 보고 세금 보고/납부를 해야 합니다.  

 

어떻게 1031 Like-kind Exchange “부동산 교환”을 IRS에 레포트 하는지에 대하여 알아 보겠습니다. Form 8824를 통해 IRS에 1031 Like-kind Exchange “부동산 교환”에 대하여 보고를 하여야 합니다. Form 8824는 해당 “부동산 교환”에 대한 설명이 필요하고, 언제 확인이 되고, 교환이 이루어 졌는지 명시해줘야 합니다.

  • 자신과(부동산을 판매하고 새 부동산을 구입하는자)와 Like-Kind Exchange 부동산을 판매하는자와의 관계를 명시해야 합니다.

자신의 부동산 값어치와, 새롭게 Like-Kind Exchange 부동산의 값어치를 명시해야 합니다. 자신의 부동산을 판매하며 얻었던 Capital gain 이나 Loss를 명시해야 합니다.현금을 받거나 현금을 페이한 금액을 보고해야 합니다. 구입하는 새 부동산의 조정된 값어치를 보고 해야 합니다.

만약 이런 내용들을 명시를 잘못하거나, 실패할 경우, 보고자는 패널티와 인터레스트를 받게 됩니다.

 

 

*해당 칼럼은 법적인 그 어떤 법적 어드바이스를 포함하지 않습니다.  이에 어떤 책임을 지지 않습니다.