[건축/미술]

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비즈니스 창업 준비 (2)

 

한 주간 잘 지내셨는지요? 
저는 이번 한 주간 Small Business 를 과거에 시작하였으나, 시공업체와의 Miscommunication, 인허가를 얻는 과정에서의 예상치 못했던 일정 지연 (Unpredictable Schedule Delay), 그리고 잘못된 예산 측정 (Improper Budget Planning) 을 통해 시간적경제적 손실을 경험하셨던 분을 만나 그분의 이야기를 듣는 계기를 가졌으며, 이를 통해 시공 과정에 염두하셔야 하는 몇가지 기본 원리, 원칙을 본 지면을 통해 나누어야겠다는 생각을 하게 되었습니다. 

 

사실, 많은 분들이 예상하실 수 있는 것처럼 모든 종류의 건축 프로젝트에 발생하는 일정 지연은 직접적/간접적인 손실 (비용 추가)로 이어지는 경우가 많으며, 앞선 칼럼에서 소개해드린 것처럼 비즈니스 오픈 시기가 연기되는 결과로 이어지는 경우가 종종 있습니다. 사실 시공이라는 것은 날씨로 인해 불가항력적인 상황이 발생하지 않는 한 매일 진행되는 것이 원칙이나, 이곳 달라스 지역에서는 기존에 진행되던 건축 현장이 몇 일 혹은 몇 주 때로는 그 이상의 기간 동안 Hold되어 있는 모습을 종종 보게 됩니다. 물론 인허가 등에 필요한 대기시간이나 제가 해당 건에 대한 시공을 진행한 계약 업체가 아닌 관계로 어떤 이슈들이 있었는지는 구체적으로 알지 못하나, 개인적인 경험에 의하면 그런 경우 또한 철저한 “사전 준비 부재”로 인한 결과가 아닐까 생각해봅니다. 

특별히 Commercial 업소를 시공하기 위해서는 City or County를 통한 인허가가 필수이며, 이를 위해서는 도면과 각종 서류들이 제출 되야 합니다. 사실, 이 준비과정이 예상외로 많은 시간이 소요되니, 이 또한 면밀한 사전 검토를 하시기를 당부 드리며, Commercial Project 인 경우 주허가를 받은 라이선스 또한 Certified Contractor 만이 Permit 을 받을 수 있으니 몇 주 전 한번 소개해드린 내용처럼 의뢰하실 설계사나 엔지니어들 그리고 시공업체들이 적절한 라이선스와 Landlord, City, County 에게 요구하는 보험 (General Liability) 에 가입되어 있는 업체인지 확인하는 것도 필요합니다. (간혹 주변의 라이선스를 사용하시는 분들도 있으니 주의하시길 당부 드립니다.) 허가를 받기 위해 필요한 해당 서류와 각 서류 준비에 필요한 소요 시간을 간단히 설명은 하기와 같습니다. 

 

1. Architectural & MEP Planning / 도면 작업에 보통 2주, 많게는 4주가 소요됩니다
2. Energy Compliance Report/TDLR/Asbestos Survey / 완성된 도면을 제출하기에 앞서 필요한 규정이며, 보통 10일에서 2주가 소요됩니다
3. Building Permit Application / City & County에 제출하는 인허가 신청서이며, 약  6주에서 8주가 소요됩니다

 

즉, 도면 작업과 허가를 위해 소요되는 총 시간은 약 2.5 ~ 3개월이며, 특별히 공공기관을 통해 진행되기에 혹시나 제출된 서류나 제출 도면 부적격 판정을 받는 경우 Revision 제출을 요청 받으며, 이 경우 향후 제출되는 도면은 보다 더 자세히 검토되고 그에 따른 일정 지연이 발생되기에 경험이 많은 업체를 통한 진행을 추천 드립니다. 또한, 허가가 진행되는 동안 기다리시는 것이 아니라 시공 Process 및 업소에 필요한 자제들을 사전 구매하시기를 권해드리며, (물론 허가를 받기 전 공사를 시작하다가 적발이 되는 경우 외부적인 제재 및 예상치 못한 결과를 전달 받을 수 있으니 불법적인 시공은 반드시 피하셔야 합니다.) 많은 분들이 도면 작업 전 시공업체를 통해 견적을 받으시고 계약을 하시는 경우가 많으나, 이 또한 위험한 모습으로 전개될 수 있음을 말씀드립니다. (도면을 토대로 시공견적을 측정하는 것이지 Lump Sum 견적을 하는 시공업체는 처음의 합의된 가격으로 진행되기 힘든 경우가 많이 발생하기 때문입니다.) 즉, 도면을 토대로 시공견적을 하지 않는 경우 건축에는 눈에 안 보이는 “Hidden Cost”를 방지하기가 쉽지 않고, 제한된 창업 비용을 가지고 진행을 하시던 중 발생한 추가 비용으로 인해 많은 분들이 고민을 하시는 경우가 자주 발생하기 때문입니다. 이에, 결과적으로 비용 충당이 어려운 경우 결국 시공업체의 부실공사 및 낮은 퀄리티의 시공으로 이어지게 되며, Residential Contractor 와 달리 Commercial Contractor 인 경우 해당 업체가 보유하고 있는 라이선스와 보험으로 인해 Labor Fee 차이가 많이 나는 경우가 있음을 참고로 말씀드립니다. (한 예로 동일한 바닥 공사를 진행한다고 해도 집에 타일을 설치하는 비용과 업소에 설치하는 비용은 차이가 나기에 Commercial Contractor 가 고객에게 필요 금액 이상의 금액을 청구했다고 오해하시는 일이 없기를 바랍니다.) 그리고, 한번 계약을 맺게 되면 불가피한 상황이 아닌 경우, 처음의 계약자와의 관계를 좋게 가지고 가시며 다른 시공사로 바꾸는 판단을 감정적으로는 하지 않으시기를 바랍니다. (보통 Commercial Contractor 들은 타업체가 시작한 프로젝트는 꺼리는 경향이 있으며, 진행이 되는 경우에도 기존 금액 이상의 금액으로 진행되는 경우가 다반사입니다.) 

 

이에 건축 이전에 사전에 확인해야 하는 부분은 최대한 디테일하게 확인 및 검토하시고, 계약 이후에는 서로 조율하며 Win-Win Partnership 을 유지하시기를 같은 건축인으로써 당부 드립니다. 한 주간 승리하세요. *

 

이 바울

Texcity Roofing : Operations Manager
TexcityONE Design & Build 대표
paul@texcityone.com

 

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